2 月 23 日，《中共中央国务院对于进一步深远农村改变塌实鼓吹乡村全面振兴的见地》公布。动作 2025 年的中央一号文献，《见地》强调，作念好房地一体屋基地确权登记颁证；探索农户正当领有的住房通过出租、入股、协调等方式周转诓骗的灵验已毕花式；不允许城镇住户到农村购买农房、屋基地，不允许退休干部到农村占地建房。

2 月 24 日，在国新办举行的新闻发布会上，中央财办副主任、中央农办副主任祝卫东暗示，不允许城镇住户到农村购买农房、屋基地，不允许退休干部到农村占地建房，这两条战略底线必须守住，不成冲破。

2014 年底，屋基地轨制改变试点责任启动，不同试点的侧要点不同。举例，江西黎川鼓吹屋基地复垦、付费使用轨制；天津蓟县和武清鼓吹屋基地流转；安徽来安执行屋基地有偿使用轨制；湖南长沙探索屋基地有偿退出机制。

"屋基地所有权必须归集体所有，这是改变的基本前提。"中央党校解释徐祥临暗示，不容城镇住户购买屋基地，主如果为了小心地盘资源过度集合，保护农民的基本居住权和集体经济利益。

一位曾参与屋基地轨制改变设想的东谈主士告诉经济不雅察网，中央和省级干系部门按期根据各试点地区上报响应的信息，对屋基地轨制改变的内容进行调理。有些限度也曾暂停改变，如屋基地往返、典质等；有些限度则进一步法度，如出租流转、有偿收回等步履。

一、划线

2025 年中央一号文献关联屋基地的内容主要集合在第二十六条，主要触及三项内容。

第一，条款管好用好农村财富，塌实作念好房地一体屋基地确权登记颁证。

某试点城市天然资源部门东谈主士告诉经济不雅察网，确权发证是屋基地改变的第一步，改日不论是用于出租和流转，照旧入股和协调，都需要不动产权证动作凭据和依据。

在他看来，确权发证不仅是颁发一张不动产权证，还触及一系列职权的阐发：

最初，阐发屋基地的四至范围及鸿沟。确权的第一步是地籍探询，通过专科测绘团队对屋基地四至坐标进行阐发；地籍探询完成后，对屋基地建档，动作办理不动产证的依据。

其次，屋基地房屋接受权阐发。比如，一户村民有多个子女，老东谈主过世后，由于"一户一宅"闭幕，屋基地上的房屋只可由其中别称子女接受，多子女家庭需要确定别称接受东谈主。

地籍探询、建档等责任完成后，屋基地职权东谈主不错带着地籍档案到当地不动产部门肯求办理不动产证，职权东谈主获得屋基地不动产证后，确权责任才算完成。

第二，探索农户正当领有的住房通过出租、入股、协调等方式周转诓骗的灵验已毕花式。

徐祥临暗示，他在与部分试点城市官员讲和过程中发现，父母官员对屋基地轨制改变全体是复古的，但对部老实容存疑。比如，屋基地所有权归集体，不成接受，但房屋不错接受。地房一体化颁发不动产证后，农房一朝入市往返，意味着所有权滚动。

屋基地动作典质物的改变也存在近似问题。屋基地用作典质物的前提是可变现，可往返。如果往返仅闭幕在集体范围内，动作典质物的价值不大；如果扩大往返范围，则意味着屋基地所有权滚动。

上述参与屋基地轨制改变设想的东谈主士说，屋基地（农房）与国有种植用地（城市商品房）往返和典质的均为使用权，但国有地盘的所有权只好一个主体，而屋基地的所有权分属不同主体，房地一体化后，使用权转让可能让所有权发生变化。这亦然屋基地往返和典质被暂时叫停的主要原因。

上述试点城市天然资源部门东谈主士暗示，中央一号文献关联"探索农户正当领有的住房通过出租、入股、协调等方式周转诓骗的灵验已毕花式"等内容，对改日屋基地插足市集的方式规矩了范围，不包括往返。

此外，中央一号文献第三十条条款，照章诊疗进城落户农民的地盘承包权、屋基地使用权、集体收益分派权，探索树立自觉有偿退出的目标。

在他看来，在城市的农民工，改日在城市无法糊口不错回到农村，屋基地是临了的家园。农民失去了屋基地和耕地即是一无所有。是以，不让农民失去唯独屋基地（自觉有偿退出之外），亦然屋基地改变的底线之一。

第三，不允许城镇住户到农村购买农房、屋基地，不允许退休干部到农村占地建房。

上述试点城市天然资源部门东谈主士说，这是因为近似的情况也曾在部分试点城市出现，个别地区通过出售"屋基地 20 年租借权"等方式进行变相往返。

此外，部分城市通过定贪图、摊任务等方式强制条款农民退出屋基地，此次《见地》也给以不容，条款屋基地退出必须树立在自觉基础上。

二、两个难题

上述试点城市天然资源部门东谈主士说，屋基地轨制改变是一项复杂的系统工程，每一步都需要一个漫长的过程。他地点城市从 2016 年运行启动确权责任，于今仍有不少屋基地莫得完成确权。

他先容，在试点过程中，近似的不毛或困惑许多，他们也在摸着石头过河，一边打敷陈陈诉一边平安前进。他们濒临的第一个难题是，部分屋基地由于历史或践诺原因无法确权。

以地籍探询为例，由于历史原因，屋基地之间莫得明晰的界限，但确权需要有精准的坐标。是以一户屋基地规矩四至范围时，需要取得邻居的无异议认同，并署名阐发，即屋基地权属明晰，莫得纠纷。

在骨子确权过程中，有些地区由于拆迁抵偿价钱较高，邻居之间对屋基地范围"寸土必争"，未必一面共用山墙的分派比例，经过多年诉讼依然无法分清。只须两边无法达成一致，就无法确权。

还有一种情况是，邻居早年出门打工，也曾与村集体和集体成员失去推敲，由于户口仍在村集体，必须为其保留屋基地，但地籍探询贵府无法获得署名，屋基地也无法确权。

第二个难题是，城镇住户购买屋基地 20 年租借权是否适当战略条款。

屋基地轨制改变实施三权分置，所有权包摄集体，农民领有免费使用屋基地经验权及使用权。屋基地流转主要触及使用权，即通过出租、协谐和入股等方式获获取报，大约通过有偿退出获得一次性收益。

按照屋基地轨制改变试点初志，流转使用权主要用于发展产业，比如，将屋基地使用权流转给民宿贪图企业，企业对房屋重建或修缮后用于贪图民宿。屋基地职权东谈主也不错通过入股或协调花式参与共享收益。

但骨子上，部分试点城市屋基地的使用权流转给企业后，企业并莫得用于发展产业，而是改变后将 20 年使用权打包出售给城镇住户。有些企业与城镇住户致使坚硬 70 年租借合同。

一位从事屋基地往返的东谈主士告诉经济不雅察网，2024 年，他们团队在天津武清卖出 60 多处屋基地，全部以 20 年租借权情势销售。购房者均为北京、天津等地的城镇住户，主要用于居住、养老。

流转的屋基地用于贪图照旧居住，法律法例并莫得严格法例；出售 20 年租借权的步履是否叛逆"不允许城镇住户到农村购买农房、屋基地"干系法例，一样莫得实施确定给以明确法例。

上述试点城市天然资源部门的东谈主士说，天然法律莫得明确不容城镇住户租借农房，但购买 20 年租借权和租借仍有分歧。其中一个主要判断要领是，租借频繁按月或按年支付房钱；而购买是一次性支付。

该东谈主士说，城镇住户购买屋基地农房 20 年使用权，天然当今获得部分试点区域的默许，但依然存在两个风险。其一，20 年租借期内，城镇住户对屋基地形成事实上的占有，如果屋基地是农民唯独住房，酿成农民失去屋基地；其二，租借期内，农民条款收回屋基地使用权，可能酿成城镇住户亏欠。

据上述屋基地往返东谈主士先容，屋基地使用权往返历程是，农民动作屋基地职权东谈主与村集体、干系公司坚硬三方租借合同，按年支付房钱；干系公司与城镇住户坚硬的是 20 年租借合同，一次性支付全部 20 年房钱。

三、十年试点

屋基地轨制改变试点责任进行了十年，共经历三个阶段。

第一阶段从 2015 年到 2020 年，为试点探索阶段。

2015 年 1 月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《对于农村地盘征收、集体贪图性种植用地入市、屋基地轨制改变试点责任的见地》，象征着屋基地轨制改变试点正经启动。

2015 年 2 月，原国土资源部批准首批 15 个县（市、区）进行屋基地轨制改变试点。2017 年，屋基地轨制改变试点膨胀至 33 个，2020 年第二轮试点再次膨胀至 104 个县和 3 个地级市。

2016 年的中央一号文献提议，要加速鼓吹农村屋基地使用权确权登记颁证责任。2017 年中央一号文献提议，全面加速"房地一体"的农村屋基地和集体种植用地确权登记颁证责任，探索农村集体组织以出租、协调等方式周转诓骗闲置农房及屋基地，增多农民财产性收入。

2018 年中央一号文献初次提议，探索屋基地所有权、经验权和使用权"三权分置"，落实屋基地集体所有权，保险屋基地农户经验权和农民房屋财产权，阻挡放活屋基地和农民房屋使用权。

2019 年中央一号文献提议，稳慎鼓吹农村屋基地轨制改变，拓展改变试点，丰富试点内容，完善轨制设想。上述试点城市天然资源部门东谈主士说，这是对往常几年屋基地轨制改变的阶段性素养归来和调理。

2020 年 6 月，中央深改委第十四次会议通过《深远农村屋基地轨制改变试点决策》（下称"决策"），并于 8 月由中央办公厅和国务院办公厅荟萃印发。

决策条款，试点地区严格落实"一户一宅"法例，坚合手照章自觉有偿原则，种植正当取得屋基地有偿退出、积恶占用屋基地无偿退出或少许房屋抵偿的法则，探索耐久退出、暂时退出、产权置换、货币抵偿等多种方式，让屋基地使用权退得出、流得动、有收益。

第二阶段从 2021 年至 2023 年，为轨制框架完善阶段。

2021 年，天然资源部与关联部门一皆推动屋基地轨制改变试点地区完成"房地一体"屋基地确权登记，联接试点探索开展屋基地"三权分置"不动产登记、屋基地使用权典质登记等。

2022 年 11 月，农业农村部发布《农村屋基地暂行照顾目标》明确法例，不容罪人收回村民照章取得的屋基地。此前，部分试点省份以改变情势，强制从村民手中收回屋基地。

2023 年中央一号文献提议多项改变措施，包括加速确权颁证、妥善措置历史留传问题、探索"三权分置"灵验已毕花式等。同期探索屋基地有偿使用及有偿退出方式和要领；荧惑通过自营、出租和入股等方式诓骗闲置屋基地发展干系产业；保险进城农民正当地盘权益，不容以落户城镇为由条款农民退出屋基地。

第三阶段从 2024 年于今，为深远改变和全面鼓吹阶段。

2024 年 6 月，寰宇东谈主大宪法和法律委员会敷陈合计，屋基地使用权典申斥题相比复杂，需在党中央明确下一步改变部署后，再议论授权试点问题，经同关联方面相通，建议休止审议《对于授权国务院在北京市昌平区等农村屋基地改变试点地区行政区域暂时调理实施关联法律法例的决定（草案）》。这意味着屋基地典质暂停试点。

2024 年 6 月，多省出台屋基地有偿退出确定，如河南树立屋基地退出资金库，对自觉退出者给予一次性抵偿（8 万元 / 亩— 12 万元 / 亩）。同期，明确"一户一宅"面积要领（东部 ≤120 普通米、中部 ≤140 普通米、西部 ≤160 普通米），超占部分实行有偿使用（10 元 / 普通米 / 年）。

2024 年 7 月，屋基地流转范围扩大，允许进城落户农民在本集体经济组织里面有偿转让屋基地使用权。

2025 年 2 月开yun体育网，中央一号文献发布，屋基地轨制改变试点标的渐渐聚焦明晰。